拥有一套属于自己的住房，是很多年轻人的心愿。那么买房时的购房合同大家需要重点关注，特别是房屋面积的问题。当拿到房产证后发现房屋面积缩水，购房者应当怎么办？
首先，我们来看一个案例：
张某与A公司签订商品房买卖合同，约定张某向A公司购买商品房一套，该商品房套内建筑面积为100平方米。按套内面积计算该商品房单价为每平方米5万元，总金额为500万元。合同签订后，张某向A公司支付了500万元房款。此后房管局核发的产权证上载明：该房屋的套内建筑面积为96平方米。双方对交付使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的处理方式没有约定。现应如何处理该纠纷？
解答
由于双方对面积差异处理方式没有约定，因此应依现行法律规定处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
回归到本案中，首先，根据《商品房销售管理办法》第二十条规定的面积误差比计算公式
面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100％
计算可得：本案例中面积误差比为
(96-100)/100×100％= 4%，属于面积误差绝对值超出3%的情况。
在此情况下，以下两种解决方式可供购房人张某择一适用：
1、张某A可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。
2、如果张某A同意继续履行合同， 则根据《商品房司法解释》第十四条和《商品房销售管理办法》第二十条规定，对于面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款（100㎡×3%×50000元/㎡=15万元）及利息，张某可要求主张由A公司返还；对于面积误差比绝对值超过3%部分的房价款（100㎡1%×50000元/㎡=5万元），张某可要求主张A公司双倍返还（即10万元）。
希望大家通过阅读本文，在买房时对购房合同，尤其是房屋面积问题给予足够的重视，并在产生纠纷时依法维护自己的正当权益。
文/北京岳成律师事务所 李一
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