从案例探讨近几年产权式商铺纠纷疑难问题

产权式商铺，是指商业性房产开发商为了筹集或迅速回笼建设资金而将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。该模式的实质是产权、经营权、管理权的三权分离。这种三权分离的局面以及运作模式的不规范，导致产权式商铺的销售状况混乱，实践中产生了许多问题与纠纷。
总结近几年的裁判案例，主要有以下几类常见问题：
1、在合同期内，个别业主能否要求解除《委托经营合同》，返还商铺？
2、如何确定开发商是否履行了交付房屋的合同义务？
3、产权式商铺售后返租涉嫌非法吸收公众存款，对受害人的商铺以及其他损失应该如何处理？

根据相关法律规定、法院裁判观点，对上述问题进行梳理。
一、在合同期内，个别业主能否要求解除《委托经营合同》，返还商铺？
产权式商铺大多无法分割，必须要统一经营才能发挥其最大价值。拆分出租在使商场整体收益受损的情况下，也使得其他业主和承租人的利益受到损失，即损害了他人的合法权益。根据《物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益的规定，业主对产权式商铺物权的行使应当受到民法中禁止权利滥用原则的限制。基本上法院均赞同应当对产权式商铺的物权行使进行特殊限制。这种限制就体现在其他业主的合法权益上，也就是业主整体意志，即业委会。如果个别业主要求解除《委托经营合同》、返还商铺的行为，会损害其他业主的合法权益或者与业主整体意志相违背，那么这类诉讼请求将得不到支持。

案例：
1、裘剑波与宁波浙国美电器有限公司物权保护纠纷一案，案号：（2015）浙民再字第29号
浙江省高级人民法院认为，讼争商铺登记为裘剑波所有，裘剑波对该商铺依法享有相应的权利。但是，与一般所有权的行使只要不构成权利滥用即为正当，其他人无权干涉有所不同，本案世贸大厦被分割成不同的商铺，各商铺分别登记为不同的业主所有，因此，除受到一般所有权行使的限制外，世贸大厦业主对其商铺所有权的行使还应受到业主之间基于共同关系而形成的共同利益和共同利益体的影响和制约。虽然颐高公司出租讼争商铺时事先未征得裘剑波的同意，但从实际情况来看，与颐高公司签订长期租赁合同的业主高达92%以上，世贸大厦绝大多数业主同意将其商铺由颐高公司转租浙国美公司，以便通过整体出租经营的方式获取租金收益。浙国美公司客观上也已经对世贸大厦商铺进行了统一装修，并开设门店整体经营。如果裘剑波自主经营商铺，则势必影响世贸大厦的整体出租经营，进而影响其他绝大多数业主的利益，最终也会影响其自身的利益。在裘剑波、其他绝大多数业主及浙国美公司三者利益存在冲突需要平衡，而裘剑波的合法权益通过参与商铺整体出租经营也可以得到有效保障的情况下，出于维护绝大多数业主的利益，从根本上说也是维护裘剑波自身利益的需要，对裘剑波享有的商铺所有权的行使进行必要的限制应属合理，难谓损害其合法权益。原判未支持裘剑波提出的浙国美公司侵权的事实主张及相应诉讼请求，符合本案实际，也有利于最大化地发挥物之效能，并无不当。

2、宋士华与上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司排除妨害纠纷一案，案号：（2017）沪02民终1857号
上海市第二中级人民法院认为，所谓分割商铺是指开发商将超市、百货等各种形式的开放式大型营业空间进行分割而形成的小面积单元商铺。分割商铺分两种，一种是实际分割，另一种是虚拟分割。宋士华购买的属于虚拟分割商铺。以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。但是这种限制必须符合一定条件：一、按照大多数业主的意志有利于物业整体功能的发挥；二、业主权利的行使不得构成对权利的滥用，否则，不符合诚实信用原则或公平原则；三、按照大多数业主的意志客观上会增进每一个业主的利益。嘉永公司系按照大多数业主的意志行事，客观上也增进了每一个业主的利益。宋士华的商铺已被整体重新规划，其坚持要求将系争商铺恢复至有明确门牌号，地板有铜条相隔，四周有玻璃柜台的原状及相应的配套功能后归还，势必对整体格局造成影响，可能影响大多数业主的利益。

3、朱晓桐与成都新界广场商业有限公司、成都洋洋摩尔百货有限公司租赁合同纠纷一案，案号：（2015）川民提字第15号
四川省高级人民法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款下列事项由业主共同决定：……(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项与第二款……应当经专有部分占建筑物总面积超过半数的业主且占总人数过半数的业主同意及海发商厦业主大会制定的《成都市海发商厦管理规约》第八条对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意的规定，应当视为超过半数的业主已就由洋洋公司继续经营的重大事项作出了有效的共同决定。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力及第八十三条第一款业主应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，朱晓桐应当遵守管理规约和绝大多数业主的共同决定。

4、刘永明与镇江沃得商业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，案号：（2015）苏审三民申字第00726号
江苏省高级人民法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，涉案委托经营协议书中的特别承诺条款明确约定，委托经营期满后，经持有三分之二面积（含三分之二）以上有表决权的沃尔玛沃得购物广场业主同意，可形成涉及全体商铺业主共同利益的决议，其中包括选择物业管理公司或商铺的整体经营范围及经营公约等。对持有三分之二面积（含三分之二）以上有表决权的沃尔玛沃得购物广场业主通过的决议，刘永明及其他全体业主均应当遵守执行。

5、卢道云、卢学敏与太仓龙好生活家居广场有限公司、钱永刚等房屋租赁合同纠纷一案，案号：（2017）苏05民终2136号
江苏省苏州市中级人民法院认为，卢道云、卢学敏虽然取得了涉案商铺的产权证书，但涉案商铺的特点决定了其必须与其他商铺经过统一规划、布局、经营、管理后才能产生收益，故单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，个别业主的权利必须受到其他业主整体意志的限制。根据卢道云、卢学敏的陈述，涉案商场共有1400多个业主，涉诉的业主仅有30多个，整个商场尚未成立业主委员会，故无法认定返还商铺符合多数业主的意思表示和其他业主的整体意志。因此，本案中卢道云、卢学敏单独要求返还商铺、赔偿损失，本院碍难支持。

从以上案件以及法院判决来看，个别业主解除《委托经营合同》、返还商铺的权利的行使，受到其他商铺业主整体意志的限制。《物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。有业委会的或者有地方规定的，依据业委会的决议或地方规定；对于通过决议的比例，在不违反上述法律条款的前提下，有约定，则从其约定。无业委会的，依据多数业主对商铺的处分行为推定其整体意志。

二、如何确定开发商是否履行了交付房屋的合同义务？
一般的商品房买卖，开发商向业主交付房屋方视为履行合同。在产权式商铺售后包租的模式下，由于业主的商铺买卖合同和委托经营合同签订于房屋竣工前或签订合同后直接用于经营，并未经业主之手，故会产生业主要求交付房屋并支付违约金的纠纷。

案例：
1、朱振华、昆山红枫房地产有限公司、昆山东方云顶广场有限公司与中信信托有限责任公司其他合同纠纷一案，案号：（2014）民一终字第148号
最高人民法院认为，业主从开发商处购买商铺的目的是用于投资，其在签订买卖合同后，已经通过签订委托经营合同的方式行使了对商铺的使用和收益权，而使用、收益均是以其对所购房屋的有权占有为基础的，因开发商与第三方公司之间是否具有正式的房屋交接手续，因对业主的租金收益并不构成实质性影响，固并不能成为认定业主是否实际占有商铺的标准。与开发商和第三人之间的房屋交接手续相比较，业主作为签订了合法买卖合同并支付了价款的购房人，其对于所购房屋行使使用、收益权的行为，更能够体现其对商铺的实际占有和支配的债的先履行行为，因此业主已经实际占有商铺，拥有物权期待权，可以对抗查封、扣押和冻结。

2、李大云与东营市嘉棣房地产开发有限责任公司、东营市通懋置业有限公司房屋买卖合同一案，案号：（2016）鲁民再299号
山东省高级人民法院认为，关于涉案商铺是否已经实际交付的问题，涉案商铺属于无实体墙分割的大开间房屋，嘉棣公司在全体买受人达成整体交付的一致意见前，不可能对某一买受人进行单独实体交付，只能是形式上的交付，双方当事人对此实际情况及涉案商铺的经营模式也是清楚的、明知的。根据双方签订的《委托经营合同》及《商品房买卖合同》的约定，在李大云交付房屋首付款28976元后，其就已经享有了涉案商铺的经营权，且李大云将该商铺的三年经营权让渡给嘉棣公司冲抵了24%的购房款，现《委托经营合同》已经履行届满，各方亦认可购房者已经用三年经营权收益抵顶了24%购房款的事实，应认定涉案房屋已经进行了形式上的交付，否则不能抵顶购房价款。

3、张晓飞与如皋市万都置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，案号：（2017）苏06民终1644号
江苏省南通市中级人民法院认为，根据合同约定，张晓飞应按约交付房款，万都置业应按约交付房屋。在房屋实际交付（使用）中，买受人即使未亲自占有，也可以通过间接占有等方式实现合同目的。本案中，案涉房屋属于产权式商铺，张晓飞在签订房屋买卖合同的同日，还与案外人万都经营公司签订了《商铺委托经营管理协议》，其中约定：开发商可直接将房屋交付给乙方视为开发商完成了交付义务，应视为张晓飞委托万都经营公司可代其接受案涉商铺，故万都置业将该商铺交付给万都经营公司，应视为万都置业已实际交付房屋，再结合张晓飞在2015年9月30日前已经实际收取万都置业给付的2015年7月至12月租金收益的事实，应当认定万都置业已于2015年9月30日前向张晓飞完成交付义务。

4、王文龙与被告南京新美即商业管理有限公司、南京东晟实业发展有限公司返还原物纠纷一案，案号：（2016）苏01民初923号
江苏省南京市中级人民法院认为，王文龙与东晟公司签订的《南京市商品房买卖契约》合法有效，王文龙办理房屋产权登记后，依法取得1112室商铺所有权，享有占有、使用、收益和处分的权利。王文龙与新美即公司签订《委托经营管理合同》，将案涉1112室商铺委托新美即公司经营管理，该合同虽与《南京市商品房买卖契约》同日签订，但系两个独立的法律关系，东晟公司将案涉房屋交付给新美即公司经营管理之时，应当视为东晟公司已经完成《南京市商品房买卖契约》中约定的交付义务，故王文龙要求东晟公司再行交付1112室商铺，不符合法律规定，本院不予采纳。

从以上案件以及法院判决来看，一般来说，如果开发商或经营公司与业主签订的《商品房买卖合同》、《委托经营合同》中对房屋交付有具体约定的，就根据合同约定来判断开发商是否履行了交付房屋的合同义务。如果没有约定或者约定不明的，开发商将房屋交给经营公司管理或者开发商、经营公司将租金收益支付给业主时，视为开发商完成了交付房屋的合同义务。

三、产权式商铺售后返租涉嫌非法吸收公众存款，对受害人的商铺以及其他损失应该如何处理？
在产权式商铺极具特色的经营模式下，如果开发商等不是以房产销售为主要目的，而是将出售后的购房款以及租金用来归还其他债务或者敛财，那就易涉嫌非法吸收公众存款。

案例：
1、浙江大洋房地产开发有限公司、王某甲非法吸收公众存款一案，案号：（2016）赣1128刑初37号
江西省鄱阳县人民法院认为，因资金短缺、周转不畅，为获取资金周转，2012年初，浙江大洋房地产开发有限公司及王某甲未经有关部门批准，擅自将自己名下所分得的房产分割成小商铺通过电视游走字幕、车体广告、群发短信、发传单等形式向社会公开宣传，以出售该商铺产权、售后包租回租支付固定租金、到期可高于售价回购商铺房产权利为名，招揽社会公众投入资金，所获资金主要用于归还银行贷款、民间借款、其在龙泉总公司的周转及公司开支等。而浙江大洋房地产开发有限公司及王某甲实际出售的半数商铺因被抵押，不仅不能办理产权转移登记，无法确定对应的产权，而且又始终被王某甲实际占有并支配，使用权也没有发生转移。其行为的实质，就是将未实现产权转移的商铺，采用买卖、回购和包租、回租的形式，违反国家金融管理法律禁止非金融机构向社会公众揽储吸存的规定，提供与国家金融机构保本付息、固定回报、不担风险的揽储条件相同的待遇，公开宣传并大规模地向不特定的社会公众融资，以支付其所欠的债务。显然，浙江大洋房地产开发有限公司及王某甲的主要目的不是商铺和办公楼房产权利的销售，而是出于融资需要公开吸收不特定社会公众的资金，其行为完全符合《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》中关于违反国家金融管理法律规定，未经有关部门依法批准，不以房产销售为主要目的，而以返本销售、售后包租约定回购等方式，通过向社会公开宣传，向不特定对象非法吸收资金的，应当以非法吸收公众存款罪定罪处罚的规定，依法应当依照《中华人民共和国刑法》第一百七十六条规定，追究被告单位及其直接负责的主管人员王某甲非法吸收公众存款罪的刑事责任。

2、杨文宝与北京碧溪广场有限公司不当得利纠纷一案，案号：（2016）京民申4173号
由于碧溪广场公司违约、犯罪，致使杨文宝的商铺被当作该公司的财产拍卖；2010年，法院只返还杨文宝七年前的购房款，相当于碧溪广场公司用低于市场价数倍的低价，致没有任何过错的杨文宝遭受巨大的经济损失；被拍卖的大楼还在碧溪广场公司名下。杨文宝为此提起诉讼，请求判令碧溪广场公司将不当得利返还杨文宝，包括商铺增值钱、违约金、同期银行贷款利息等。
北京市高级人民法院认为，碧溪广场公司向杨文宝销售附租约产权式商铺的行为已经政府有关部门、司法审判认定为非法集资行为，该公司与杨文宝签署合同系该公司之犯罪手段，双方之间的关系不属于民事关系，犯罪所得已全额发还杨文宝。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，第二十八条明文规定因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。涉案大楼之房屋所有权、相应土地使用权及其他权利已经司法拍卖程序由生效裁判文书认定归案外买受人所有，具有物权变动效力。据此，杨文宝所提诉讼请求不属于人民法院民事诉讼的受理范围，一审法院裁定驳回杨文宝的起诉正确，于法有据。

业主购买商铺是出于投资目的，商铺增值、租金等都是其预期或已得收益。一旦开发商被认定为非法集资，司法实践中，对于业主来说只能得到返还的购房款，至于继续享有商铺或者赔偿商铺增值、租金等损失，都不在支持的范围内。