2012年1月26日，刘先生从开发商处购买一处商品房。2012年5月1日办理了房屋交接手续，由于在外地工作，刘先生当时没有入住，也没有向物业公司交纳物业费。该房屋空置了一年多。
2013年6月18日刘先生搬入该房屋。搬入后刘先生发现，其购买的三楼紧挨着裙房的房顶，由于刚下过大雨，垃圾已经堵塞了下水管，房顶上都是水，浸泡着各种垃圾。为此，刘先生非常生气，找到物业公司，要求其清除垃圾，并且以物业服务不合格为由，拒绝交纳物业费。物业公司清理了裙房屋顶的垃圾，但是不同意减免物业费，多次催收无果后，将刘先生告到法院，要求刘先生支付从2012年5月1日接收房屋以来拖欠的物业费、违约金等相关费用。
法庭上，刘先生提出了三点抗辩理由：一、其没有与物业公司签订物业服务合同，物业公司没有权利来索要物业费；二、刘先生是2013年6月18日才入住该房屋，不应承担房屋空置期间的物业费；三、物业公司没有及时清理裙房房顶垃圾，没有履行前期物业服务合同中约定的义务，物业公司违约。
那么，这三条理由能否获得法官支持呢？
一、业主没有与物业公司签订物业服务合同是否可以拒交物业费
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》第二十五条规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
可见，物业服务合同分为两类，一类是前期物业服务合同，一类是普通物业服务合同。前期物业服务合同是由开发商与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同；而普通物业服务合同是业主大会或业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同。本案中，业主刘先生不是前期物业服务合同的签订主体，该合同的签订事先也未经过其同意，但根据法律规定，其仍然要受到该前期物业服务合同的约束，事实上，业主也接受了物业公司提供的服务，可以理解为事实合同，业主以自己没有签订前期物业服务合同而拒绝交纳物业费的主张是不成立的。
二、房屋交接后没有入住是否可以拒交物业费
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
在司法实践中，如果物业服务合同中没有明确约定房屋空置情况下物业费如何交纳的问题，也没有相关的地方法规对此予以规范，那么业主以房屋交接后没有入住，没有接受物业服务为由，拒绝交纳物业服务费是没有法律依据的，业主一般应当全额交纳物业费。
为什么呢？原因就在于物业公司提供的物业服务是针对整个小区的公共区域部分，而不是每家每户的私有部分，比如保安、清洁、绿化、公共设施维修保养等，都是对整个小区进行的，不会因为某些业主有没有入住而有差别，即使有些业主没有入住，实际上也享受到了物业服务。故不论业主是否入住，都应当全额支付物业费。
三、业主认为物业服务不合格是否可以拒交物业费
要证明物业公司违约，在实践中是比较困难的，主要有以下两方面原因：一是物业服务的标准难以衡量。物业服务如清洁、养护、维护的质量和程度在法律上根本无法量化，此外，不同的业主主观标准也不同，由此，物业服务没有一个统一的衡量标准。二是业主举证存在困难。法院将证明物业服务不合格的举证责任分配给业主，如果业主提供的证据不足以证明物业服务质量存在问题，将承担不利后果，法院将以证据不足为由对该抗辩主张不予支持。而从目前的情况来看，业主的证据意识较弱，平时不注意搜集和固定证据，在诉讼中往往处于不利地位。
如果物业公司没有按照物业服务合同约定履行物业服务义务，业主可以行使合同履行的抗辩权，拒绝支付物业费。但是，业主的抗辩主张必须有坚实的证据作为支撑。为此，业主应注意搜集和固定证据。搜集哪些证据呢？可以是现场管理的照片、视频等，可以是其他业主、租户等人的证人证言，也可以是与物业公司员工进行交涉的录音、录像、微信、短信记录以及电子邮件、信函等。业主只有收集到足够的证据，才能做到有理有据，使自己的抗辩主张被法庭认可。
本案中，法庭认为第一条抗辩理由不合法，不予认可；第二条抗辩理由没有法律依据，不予支持；第三条抗辩理由证据不足，不予支持。最后，法院判决刘先生向物业公司支付其拖欠的物业费，同时还判决刘先生需向物业公司支付高额的违约金。可见，拖欠物业费是有风险的，可能不仅要补交费用，还要支付违约金，拖欠物业费是否真的是有理有据，还需三思。
文 / 北京岳成律师事务所 原玉刚
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