一、案情简介
原告(反诉被告)：张某
被告(反诉原告)：A公司
案由：商品房预售合同纠纷
审理法院：北京市门头沟区人民法院
原被告双方于2018年5月16日签订了《北京市商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发建设的位于北京市门头沟区永定镇冯村（新城地区一期居住项目）A-东区X层X号房屋，房屋总价为23204893元。原告于2018年4月25日向被告支付了20万元，于2018年5月2日再次支付房屋剩余价款23004893元人民币，完成了全部的付款义务。上述合同签订后，原告通过购房资格核验，并多次催告被告办理网签手续，但被告一直迟迟未予履行，且未给予任何合理解释。原告已于2018年12月18日登记结婚，家庭名下已有2套住房，按照北京市现行购房政策规定，无法购买第三套房屋。由于被告的违约行为，导致双方签订的合同无法继续履行，原告于2019年2月18日向被告发出解除函，并于2019年2月19日送达被告。被告收到后仍未予回复，也未退还原告所付购房款。
故原告张某委托岳成所为其代理本案，岳成所指派郝亮亮律师作为其诉讼代理人向门头沟人民法院起诉并参加诉讼，具体诉请如下：1、请求确认双方于2018年5月16日签订的《北京市商品房预售合同》于2019年2月19日解除；2、请求判令被告返还购房款23204893元；3、请求判令被告按中国人民银行同期贷款利率支付购房款利息（以23204893元为基数，自2018年5月2日起算，要求计算至实际付款之日，暂计算至2019年3月5日为851778元）；以上暂共计为24056671元。4、本案的诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，被告提起反诉，诉请如下：1、要求判令A公司与张某于2018年5月16日签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议于2019年8月5日解除；2、要求判令张某支付A公司违约金2320489元；3、要求判令张某返还A公司65000元；4、要求判令张某给付A公司律师费10万元。
二、判决结果
本案胜诉，我方当事人的诉讼请求大部分得到支持，委托人十分满意本案的判决结果。法院判决具体如下：1、张某与A公司订立的《北京市商品房预售合同》及其补充协议于本判决生效之日起解除；2、A公司于本判决生效之日起七日内返还张某购房款23204893元，并以23204893元为基数，按照中国人民银行同期存款利率支付张某利息，自2018年5月2日起计算至实际付清之日止；3、驳回张某的其他诉讼请求；4、驳回A公司的反诉请求。
三、办案总结
本案代理之初，本人认为案件的争议点在于网签的具体办理时间，但并未预料到案情走向会如此复杂。其一系A公司确有曾同意退款的意思表示；其二，A公司作为大型房地产开发企业，也应诚实信用的解决矛盾。
涉案商品房预售合同，乃至北京大部分地区现行的商品房网签办理时间均不会在合同中予以明确，概因为网签系由住建部门具体实施，受政策影响较大，无法确保准确的时间。本案中，被告销售人员信誓旦旦承诺7月之前肯定可以完成，实际上，根据被告提供的证据及法官向住建部门电话询问得知，直至2018年12月中旬，被告门头沟地区的商品房网签限签才放开，之前均因市场调控而依据某会议精神对全市范围内的网签进行限签，限签不是禁止网签，而是根据全市商品房动态，进行合理配置，借以调控房价。在网签时间并未明确约定的情形下，我方当事人张某持续、多次的向A公司催促网签的办理，期间自2018年6月至2018年12月，被告销售人员在微信中亦多次表达网签可能在7月、8月、11月、12月可以办理，直至张某因为办理移民手续不得不复婚，复婚后丧失了购买此房的资格，基于上述情况，符合《合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的法定解除情形。但根据被告的答辩，被告提供的证据显示被告于2018年5月至12月期间持续12次向建委上报张某涉案房屋的网签申请，并于2018年12月6日经A公司销售人员通知张某网签可以办理了，张某表示复婚了（实际未复婚），便应张某的要求撤销网签。建委部门称网签一直未能得到批复的原因在于建委对大面积、房款巨额的商品房网签存在一段时间的限签，但于2018年12月放开了限制。至此，被告解释网签时间办理时间拖延的抗辩在于政策原因导致的，那么政府限签的事由可否构成A公司的免责事由呢？依据《合同法》第一百二十一条，因第三人原因造成违约的，根据合同相对性，违约方仍应向守约方承担违约责任。
个人认为，因政府政策原因导致的违约，是否构成免责，应分情形进行分析：
一、如系开发商自身原因导致的限签，例如其提供的网签材料不全、有误，或因开发商存在不合规行为导致建委对其销售行为做出限制，以上因开发商自身过错导致的，应不属于其免责事由；
二、如系可预料到的网签限签，比如建委部门提前发文并公告或送达开发商，表明将在某段时间内存在针对某种类型的商品房进行限签的某些政策和会议精神，即开发商能够及时预料到的限签风险，但并未及时告知买受人的，开发商作为专业房地产开发企业，应具备风险防范意识、并对限签做好充分的准备，如未尽到上述义务，应承担由此导致的不利后果；
三、如是临时的或突发的限签，开发商无法预料、无法规避的，开发商及时通知买受人并采取相应的合理方式规避或弥补给买受人的损失，开发商可以以此主张免责。
具体到本案，建委限签属于内部某领导的会议指示，且在张某与A公司的销售人员微信沟通中，销售人员多次提及限签政策，说明A公司是知悉建委针对涉案房屋的限签政策的。但A公司并未积极将该情况告知张某，而是多次向张某表示快了快了，给了张某无法实现的希望。尤其是A公司的销售主管领导多次回避正面、书面的回应张某的沟通申请，体现了A公司在限签政策前消极应对、搪塞买受人、不存在弥补张某损失的情形，从上述事实上看，A公司对限签给张某造成的损失、逾期办理网签至少是存在过错的，那么A公司不应第三人造成的违约而免责。
最终，法院根据我方提交的证据及答辩意见，完全采纳了我方观点，支持了我方当事人的大部分诉讼请求，驳回了被告的反诉请求，本案胜诉，委托人非常满意。
